各镇人民政府，市人民政府各组成部门、各直属机构：
现将《东兴市引入社会资本参与城市开发建设土地熟化工作的实施意见（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。
2020年12月25日
东兴市引入社会资本参与城市开发建设土地熟化工作的实施意见（试行）
为引导社会资本积极投入我市城市建设,破解城市建设改造资金难题,进一步盘活存量土地,改善人居环境,提升我市城市品位和整体形象,根据有关政策,结合我市实际,现就引入社会资本参与城市建设土地熟化工作,提出如下实施意见：
一、工作目标
通过引入社会资本参与我市城市建设的土地熟化项目建设,加快推进城市建设,改善民生,优化我市投融资环境,集约节约利用城市土地资源,不断推动我市城市功能完善和形象提升。
二、基本思路
土地熟化是指对一定范围内的集体或国有的土地、房屋进行征收、补偿,并开展市政基础设施建设,最终完成土地前期整理工作,使相关地块满足供地条件。引入社会资本参与土地熟化工作是指政府采取招标等竞争性方式公开选择社会资本作为土地熟化人,由土地熟化人提供资金用于开展项目土地和房屋征收补偿、场地平整等工作。按照“谁投资,谁受益”的原则,土地熟化达到供地条件后,土地熟化人可按规定参与相关地块的土地出让活动,并在土地出让后,按协议收回土地熟化投资成本,获得投资收益。
三、基本原则
（一）政府主导、市场运作。土地熟化工作应在市人民政府的统一指导和监管下,以市住建局为主体组织实施,充分发挥市场机制的调节效应,以招标等公开竞争性方式择优选择土地熟化人,确保土地熟化工作的规范有序和公平、公正、公开。
（二）统一规划、分步实施。按照国土空间规划,结合我市实际情况,确定土地熟化项目和分步实施计划,推动土地熟化项目开发建设。
（三）熟供分离、净地出让。土地熟化工作与土地供应工作分阶段进行,即社会资本先参与土地熟化工作,项目用地完成征地拆迁等前期工作后,再开展项目土地出让工作,以实现良性引入社会资本参与土地熟化工作的目的。
（四）实事求是、因地施策。根据项目和熟化地块的具体情况,科学合理的制定项目土地熟化方案,对开展土地熟化需要投入较大的项目,在不违背相关法律法规的前提下,可引入多个土地熟化人将项目分批熟化、分期供地。
四、适用范围
土地熟化项目主要适用于一定范围内的集体或国有的土地、棚户区改造、城中村改造、旧城改造、涉及大量居（村）民房屋征收、产业用地征收以及实施的成片开发建设需要用地的项目,土地出让前确需投入较大资金进行土地熟化的地块。熟化项目土地面积原则上应不少于20亩（属旧城改造的项目不少于5亩,也可根据项目用地权属范围确定）。
五、实施步骤
（一）项目准备
1.开展前期调查。市住建局开展项目前期调查；自然资源部门配合提供项目相关规划资料、项目地块权属登记、地上附着不动产产权等信息；市征储中心配合提供项目征拆信息。
2.市政府审议。项目经市住建局审查通过后,按程序报市政府审议。
（二）项目招标
1.编制项目土地熟化方案。市自然资源局向市住建局提供土地熟化项目规划设计要点。市住建局根据项目规划设计要点,结合前期调查报告,编制项目土地熟化方案和招标文件。项目需开展城市设计工作的,招标文件中应附项目城市设计方案。
2.熟化方案审查。市住建局将项目土地熟化方案报市领导分管领导批准。
3.申请招标。市住建局负责开展项目熟化人的招标工作。
4.组织招标。确定批次招标项目后,由市住建局组织开展项目土地熟化人招标工作。市住建局与中标人即土地熟化人签订项目土地熟化协议,土地熟化资金分期分批转入市自然资源局的账户,或者由市政府重新指定专户进行管理。
（三）开展征地拆迁
1.制定开发方案。市自然资源局委托熟化人开展项目总平图设计,项目总平图设计经市规委会审议通过后,可作为项目后期开发建设依据。
项目需分期开发的,市自然资源局应制定项目开发方案,明确项目总平图设计、地块分期开发计划,项目征地拆迁安置补偿方案等。
2.土地前期整理。市住建局根据城建计划组织办理土地前期整理相关手续,市征储中心依职责配合。市住建局按规定委托市平台公司作为实施单位,负责土地前期开发整理具体工作。
3.启动征地拆迁工作。由市土地征储中心负责,按照相应规定使用熟化资金开展项目范围内土地、房屋等征收补偿工作。
（四）土地出让
1.土地评估。由市自然资源局对熟化项目进行土地评估。
2.出具熟化人资格认定书。市住建局根据熟化人资金到位的情况,对土地熟化协议中的乙方出具相关批次项目的土地熟化人资格认定书。
3.申请地块出让。市住建局向市自然资源局申请项目地块公开出让并依据经批准的项目开发方案,提供地块招拍挂条件,市自然资源完善用地手续后,依法组织项目地块出让。
4.土地出让金认缴。项目地块公开出让成功后,如果项目地块竞得者是土地熟化人,土地出让金的认缴：项目地块公开出让成功后,受让人应按土地出让的规定和要求在规定时间内分期分批缴纳土地出让价款至财政局,由财政局根据土地熟化协议将土地价款中用于履行对土地熟化人义务的资金拨付自然资源局。自然资源局按协议约定履行对土地熟化人的资金拨付义务。
六、项目申报相关材料要求
（一）项目前期调查报告
市住建局在项目准备阶段提交的项目前期调查报告,应包含以下内容：
1.项目基本情况。包括项目区位、建设范围、面积、现状建筑情况、不动产权属、使用情况、项目片区规划、可开发建设用地面积等基本情况。
2.项目周边区域现状。包括周边不动产权属、使用情况,周边交通、医疗、教育等基础设施现状和规划情况等。
3.项目评估。市住建局及市征储中心对项目土地熟化成本进行估算。
（二）项目土地熟化方案
市住建局在项目招标前提交项目土地熟化方案。
（三）项目招标文件
市住建局根据东兴城市规划及结合实际情况制定项目招标文件。
七、相关规定
（一）社会资本参与资格。报名参与土地熟化的社会资本出资方需具有独立法人资格,具有较强的财务与融资能力,有良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力。
（二）土地熟化人招标程序。市住建局组织市自然资源局、财政局、市发改局等相关部门对熟化人招标文件进行初审后,报市政府分管领导审批,审批后市住建局委托招标代理机构进行征集熟化人招标工作,并发布《征集土地熟化投资人公告》。有意向的投资人可向市住建局报名并缴纳投标保证金（保证金桉不超过拟熟化项目征收补偿资金的10%计）参与投标。
在公告期结束后,从市住建局建立的土地熟化项目评审专家库中随机抽取专家,招标代理机构组织对投标参与人的材料进行资格审核和评标。参与熟化竞标的原则上不少于三个。确定中标人后,招标代理机构发出《熟化人中标通知书》。市住建局与中标的熟化人签订《土地熟化协议》,约定熟化资金支付进度、熟化时限、熟化人须参与熟化土地竞买等具体内容。中标的熟化人其投标保证金自动转为熟化人履约保证金；未中标的,投标保证金于5个工作日内予以退还。市住建局将《熟化人中标通知书》及《土地熟化协议》报市自然资源局备案。
（三）熟化人相关权利义务。熟化人必须参与其中标的熟化项目土地招拍挂的竞买活动,不参与竞买或虽然参与但是存在故意行为造成土地出让不成交的,熟化人缴纳的履约保证金不予退还,还应承担土地出让前期工作费用及《土地熟化协议》中所约定的违约责任。项目出让后,竞得所参与熟化项目地块土地使用权的熟化人。未竞得土地的,除返还土地熟化资金本金外,另按银行同期贷款利率,以实际占用熟化资金金额和时间计算补偿金予以补偿。所需的补偿金由市住建局审核后,补偿金由土地竞得人承担。熟化人在具有相关工程资质前提下,依法依规参与土地熟化子项目的工程招投标,商务标评分时住建部门给具有熟化资格的竞标单位增加20分。
（四）土地熟化协议的解除。1.土地熟化人未按协议约定履行出资义务的,取消熟化人资格。2.由于征拆等不可抗拒的原因导致该项目无法熟化的,《土地熟化协议》自动作废,市财政局全额退还所交的熟化金。
（五）土地熟化资金监管。熟化资金必须用于征地拆迁，不能挪作他用。属于征地拆迁资金的由市土地征储中心支配；属于项目进行“三通一平”、房屋工程建设、市政道路建设等开发建设的资金由市土地征储中心拨付给市政府平台公司,再由平台公司根据熟化进度付款给用款单位开展工作。
（六）已熟化项目土地的出让。土地出让底价和起始价应根据土地评估结果和政府产业政策,同时参考土地熟化成本和投资人合理收益综合确定。对规模较大、拆迁难度较高的项目,在符合城市规划的前提下,可按“整宗公告、分期熟化、分期验收、分期出让”原则,根据熟化情况分宗出让土地。
（七）已熟化项目土地使用权人的确定。通过招标、拍卖或挂牌确定已熟化项目土地的使用权人。已熟化项目土地首次公开出让时,作为该项目土地熟化出资方的土地熟化人,必须参与土地出让活动,否则取消其该项目的土地熟化人资格。已熟化项目土地未成交,再次组织土地出让的,不再将拥有土地熟化人资格作为报名参与土地出让活动条件。原则上只有具备本项目熟化人资格的,才能参与竞买该项目地块的土地使用权。由市住建局负责通知符合条件的土地熟化人参与本次土地熟化项目的土地招拍挂活动。
（八）土地出让价款的处理。项目地块土地出让价款按相关规定扣除计提和相应成本后,由市财政局根据土地熟化协议将土地价款中用于履行对土地熟化人义务的资金拨付用款单位,溢价部分由市财政统筹安排用于全市土地熟化项目及修建改造项目周边基础设施、公共服务设施等。
（九）加强项目转让监管。市住建局要严格监督熟化人按照已签订的《土地熟化协议》完成中标项目的土地熟化工作。中标的熟化人不得擅自转让土地熟化项目、变更法人和股权,如确需转让项目、变更法人和股权的,必须报市住建局批准后方可实施,未经批准擅自转让土地熟化项目、变更法人和股权的,市住建局应终止《土地熟化协议》,没收熟化人缴纳的履约保证金。
（十）完善退出机制。对因熟化人资金不到位、自身管理不善及受征拆影响等原因,造成项目无法推进的,终止《土地熟化协议》,待熟化地块出让后返还其前期投入资金本金,不计利息、不给予补偿。为加快我市推进土地熟化项目建设,签订《土地熟化协议》二年内未开展土地熟化的项目,市住建局与熟化人终止协议。
（十一）本意见试用期一年，由市住建局、自然资源局负责解释。
公开方式：公开
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